Acórdão nº 229/11.6BELLE de Tribunal Central Administrativo Sul, 10 de Maio de 2018
| Data | 10 Maio 2018 |
| Órgão | http://vlex.com/desc1/1998_02 |
ACORDAM, EM CONFERÊNCIA, NA 1ª SECÇÃO DO 2º JUÍZO DO TRIBUNAL CENTRAL ADMINISTRATIVO SUL I -RELATÓRIO: F....., LDª, m.i. nos autos, irresignada com a sentença que julgou improcedente a acção, e condenou a Autora e ora Recorrente a desocupar e entregar a loja pertencente ao Réu Mercado Municipal de ....., E.M., pagando-lhe o valor de €600 a título de honorários despendidos, veio dela interpor recurso o qual apresenta as seguintes conclusões: “1° - A recorrente F....., Lda. e a MM…, EM, celebraram entre si um contrato, no âmbito da liberdade contratual das partes, contemplada no n°1, do artigo 406°, do CC, pelo qual, ambas as partes contratantes acordaram a cedência de um espaço individualizado relativamente ao restante complexo do Mercado de ....., para que a OPERADORA (a recorrente) ali exerça a actividade comercial de talho, mediante o pagamento mensal de uma quantia monetária, como contrapartida de um conjunto de serviços que a MM…, E.M. se obrigou a prestar-lhe, nomeadamente, limpeza dos espaços comuns, segurança e promoção daquele complexo comercial. 2°- O referido contrato foi antecedido de negociações conjuntas entre as partes contratantes para definir as condições pelas quais o mesmo se iria reger, com vista a prosseguir os fins económicos pretendidos por ambas. 3°- Da análise do que foi acordado entre a MM… e a F....., Lda. no referido contrato, para cujo conteúdo se remete integralmente, resultou um conjunto de considerandos e cláusulas, dos quais, resulta uma dupla responsabilização da OPERADORA (a Recorrente), em que esta fica sujeita ao cumprimento de obrigações com o MM…, assim como também se obriga a cumprir a disciplina da unidade comercial a que está agregada, formada pelos restantes ESPAÇOS e partes comuns, exemplo disso são os Considerandos B, C, D e F, e as cláusulas SEXTA, n° 5 e 6 da cláusula SÉTIMA, DÉCIMA-PRIMEIRA e DÉCIMA-SEGUNDA. 4°- Pelas especificidades deste contrato, o mesmo é regido pelas regras próprias de funcionamento que caracterizam os Centros Comerciais, as quais, no âmbito do direito português, contrariamente ao que se refere na decisão recorrida, é Jurisprudência pacífica qualificá-los pela sua natureza, como contratos atípicos ou inominados, por não se coadunaram com as regras do arrendamento urbano, nem com as regras de um contrato de cessão de exploração, e extravasando as regras de um contrato misto de arrendamento e prestação de serviços - (Ac. proferido pelo STJ, em 01.07.2010, no Proc.° 4477/05.0TVLSB.LI.SI (disponível em www.dgsi.pt), sujeito ao estipulado nas cláusulas convencionadas por mútuo acordo, na conformidade do disposto no n°1, do art. 406°, do CC, em que os limites que a lei imponha à liberdade negocial constituem uma exceção, conforme resulta do Ac. proferido pelo STJ, em 20.05.2015, no Proc.° 6427/09.5TVLSB.SB.L1.S1, (disponível em www.dgsi.pt). 5°- Este tipo de contratos resulta do princípio da autonomia privada, titulado constitucionalmente e ligado ao valor de autodeterminação da pessoa, mas que deve estar em consonância com outros princípios como o da proteção das expectativas de confiança do destinatário e o princípio de proteção de segurança do tráfego jurídico, cuja função social é diferente do arrendamento e também da mera prestação de serviços, como se alcança do Ac. proferido pelo STJ em 30.06.2009, no Proc.° 1398°/03.4TVLSB.SI, (disponível em www.dgsi.pt). 6°- Quando foi acordado pelas partes contratantes que a cedência titulada pelo referido contrato seria pelo prazo de doze meses, contados desde a entrega do identificado espaço, (7 de Fevereiro de 2007), renovando-se automaticamente por iguais períodos de tempo, salvo denúncia a efetuar pela F....., Lda., por meio de carta registada com aviso de receção a enviar com a antecedência mínima de sessenta dias em relação ao termo inicial ou de qualquer uma das suas renovações, e que o mesmo caducaria em 11 de Dezembro de 2025, (CLÁUSULA SEGUNDA), pretenderam, claramente, impedir a MM…, E.M., de vir a denunciar o respetivo contrato durante a vigência do mesmo. 7°- A negociação do prazo do contrato, do regime de renovações e a respetiva caducidade foram determinantes para a celebração daquele contrato e criaram à F....., Lda., expectativas de confiança que permitiram um investimento nas obras de instalação e adaptação do estabelecimento ao espaço, de acordo com a longevidade daquele contrato e a certeza de que a MM… não frustraria tal expetativa. 8°- A fixação de uma cláusula de prazo num contrato de utilização de loja em centro comercial, tal como impõe o princípio de que pacta sunt servanda entre nós consagrado no art. 406° do Código Civil, deve ser respeitada pelos contraentes que hão-de cumprir adequadamente as suas obrigações durante todo o período de tempo convencionalmente acordado: só findo este é que os contraentes recuperam a sua liberdade em consequência da extinção automática por caducidade do vínculo contratual assumido, podendo, se a tal corresponder a respetiva ponderação bilateral de interesses, negociar a celebração de novo contrato com o mesmo objetivo", em princípio, só podendo extinguir-se antes do decurso do prazo nele estipulado para a sua vigência por mútuo consentimento dos contraentes (406°, n°1, do CC), conforme se alcança do Ac. proferido pelo Tribunal da Relação de Lisboa, em 24.04.2012, no Proc.° 2357/07.3TVLSB.L1-1, (disponível em www.dgsi.pt). 9°- O Tribunal não pode, de modo algum, sobrepor-se à real vontade das partes e às circunstâncias que envolveram as negociações preliminares daquele contrato, as quais determinaram o respetivo conteúdo, na defesa de um equilíbrio contratual entre entidades que pela sua própria natureza estão em desvantagem uma da outra pela sua própria natureza jurídica, ou não fosse a MM…, E.M. uma empresa municipal munida de prerrogativas de autoridade que a recorrente não goza. 10º - A Meritíssima Juiz "a quo" não pode interpretar uma cláusula contratual da forma como o faz na decisão recorrida, introduzindo um direito de denúncia que não foi intencionalmente querido pelas partes que celebraram aquele contrato, o qual terá constituído um elemento determinante na decisão negociai e contribuído para um equilíbrio económico relacionado com as especificidades daquele contrato e pela natureza jurídica das partes contratantes. 11º - O Tribunal recorrido, ao ter validado a oposição da renovação do contrato feita pela MM… e, por consequência declarado a cessação do contrato celebrado com a F....., Lda., condenando-a a entregar e a desocupar a loja, violou, de forma grave, o princípio da liberdade contratual, o princípio da autonomia privada titulado constitucionalmente, o princípio das expectativas de confiança e o princípio de proteção de segurança do tráfego jurídico. 12º - Não assiste à recorrida qualquer direito de denúncia do contrato que celebrou com a recorrente, sendo ineficaz a oposição à renovação do mesmo feita pela MMF, pelo que, no caso da F....., Lda. não o denunciar, o mesmo vigorará até 11 de Dezembro de 2015. Assim se fará JUSTIÇA!” Contra-alegou o Recorrido para concluir do seguinte modo: “ a. De acordo com o argumentário da RECORRENTE, o contrato celebrado entre as partes tem a natureza de um contrato atípico e não de um contrato misto de arrendamento comercial e de prestação de serviços, b. Defendendo que "No âmbito do direito português, é jurisprudência pacifica considerar que os contratos de cedência de espaços ou a instalação de lojas em centros comerciais são contratos típicos". c. Em bom rigor, a questão não pode ser apreciada de forma tão simplista, afigurando-se essencial atentar nos elementos que compõem efectivamente o contrato em apreço, pelo que é um exercício que terá de ser feito sempre casuisticamente. d. Ora, refere a própria RECORRENTE que "Em 7 de fevereiro de 2007, a demandada, ainda com a denominação de Mercado Muncipal de ....., SA, acordou ceder e garantir à A., a sociedade F....., Lda, que aceitou, a utilização do espaço correspondente à Loja O..…". e. Donde, inclusivamente de acordo com o exemplo fornecido por ANTUNES VARELA, se conclui que é manifesto que estamos perante um verdadeiro contrato...
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